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スタッフコラム

2022.05.31

マンション購入を検討中の方必見!マンション購入時に気を付けることとは?

マンション購入

マンション購入といっても、新築マンションもあれば、中古マンションありますよね。どちらを購入するにしても、購入する際には押さえておきたいポイントがあります。ここでは、新築・中古各マンション選びのメリット、デメリットと共に、マンション購入時に気を付けることについてお届けします。

新築・中古各マンション選びのメリット、デメリットとは?

新築マンションの場合

新築マンションというのは、新築なだけあって、外観や内装は新しく綺麗なことはもちろん、設備も比較的新しいことがメリットに挙げられます。また、新築なので現行の耐震基準に基づいてマンションが建築されており、建物構造部分は10年間の保証がしっかり付いています。また、住宅ローンに関しても、金利や借入期間において中古マンションより有利な条件で借りることができ、住宅ローン減税など税制上での優遇措置も利用しやすい側面があります。一方、新築マンションの販売価格は、中古マンションより高く設定されているので割高です。また、建設中のマンション購入の場合、完成イメージが湧きにくい面があったり、実際にどのようなコミュニティ形成で、どのように維持管理されていくのか、住んでみるまで分からなかったりします。

中古マンションの場合

中古マンションというのは、新築マンションより購入費用を抑えられるメリットがあります。しかし、マンション状態によっては、リフォーム費用などの諸費用が掛かることも踏まえて購入する必要があります。一方、デメリットに挙げられる古い外観、内装、設備などに関しては、○○号室として区切られた一室の内装や設備を、リフォームで一新することは可能です。間取り変更可能な構造マンションもあるので、自分好みにリノベーションできることをメリットとする方もいますが、その分の費用はかかってきます。中古マンションでは、既に入居者がいるので、居住者や維持管理状態を見て選べる良さもあります。

納得いくマンション購入では購入プロセスも重要

新築マンション購入では、モデルルームを見て、パンフレット、図面集、エリア情報など、事業主が用意した資料を元に検討できます。また、一つの物件の中で、異なる間取り、階数、専有面積、方角などの選択肢もあり、先着順の住戸以外は販売予定も決まっているのでじっくり検討できます。ただし、モデルルームでは、希望住戸と間取りが同じとは限らず、オプション仕様やインテリアコーディネートが入っているので、実際に購入する住戸をイメージしないと、完成後にイメージと違う事態もあり得ます。一方、中古マンション購入では、現物住戸を見ることができます。建物、日当たり、眺望、風通しなど確認でき、物件の見込み違いは起こりにくいです。物件情報に関しては、比較検討する住戸が一つひとつ異なる場合が多く、築年数や管理状態など比較ポイントが新築に比べてやや複雑といえます。また、新築と中古で大きく異なる点は、基本的に早い者勝ちというところです。好物件に出会っても、迷っている内に契約されてしまうこともあり、好条件のマンションは競争も激しくなるので、決断力も求められます。

マンション購入時に気を付けるポイント!

立地選び

マンション購入の際には、まず立地がすべてといわれていることは知っていますか?その理由は、住みやすさと資産価値において立地が重要になるからです。都心や駅までの時間、最寄り駅まで徒歩何分か、特急や急行の停車駅など、交通アクセスの利便性というのが特に重要なポイントになります。便利な場所に住むということは、生活の利便性や快適性においても欠かせない要素です。マンション周辺にスーパー、病院、銀行の有無、フェミリー層では保育園や学校までの距離も確認したいポイントです。また、交通や生活の利便性はもちろん、緑の多い公園や広場などが近くにある場所もとても人気が高いです。予算制限がある中で、全条件を満たした理想の立地は中々見つかりにくいものですが、譲れない条件や優先順位を整理していくことで立地を選択していくことができます。 そして、マンション購入で注意しておきたい点に、現在だけでなく30年後や40年後の将来を見据えた選択をすることです。高齢になった自分がどのような生活を送っているのか、そこも考えましょう。たとえば、現在子供のいる家庭で今後子が巣立って孫がいる可能性もあります。また、今とは別の仕事をしているかも知れませんし、住み替えを検討しているかも分かりません。このように、街の変化、家族構成、ライフスタイル変化なども視野に入れつつ、マンション購入の立地を考慮することも大切です。

災害リスク

マンションの高層階で暮らすからといって、災害があっても大丈夫という訳ではありません。殆どのマンションでは、1階にエントランスや共用設備があり、浸水が起これば復旧費用がかかります。また、機械式駐車場から車が出せない、インフラ分断など、色々なリスクも考えられるので、事前にどのような災害リスクがあるかの確認は大事です。各自治体が公開しているハザードマップや防災情報から、津波や液状化の危険性、河川氾濫の被害範囲、浸水した場合の水深など確認できます。災害が起こると、地盤強度重量のある建物が沈む、浮力でマンホールや下水管が浮き上がるなどの被害が発生します。他にも、地表への土砂流失や道路断裂などが起これば、交通に重大な影響を及ぼします。また、下水管へ流入すれば、長期間に渡り生活困難になるでしょう。古地図から、過去の土地利用形態を確認することで、埋め立て地、池、沼、田であった場所が分かります。ハザードマップも古地図も、インターネットで簡単検索できるので、マンション購入予定の場所に関して事前確認しておきましょう。

耐震基準の確認
新耐震基準と旧耐震基準で判断される
地震大国である日本では、大地震が起こる度に建築基準法が改正されてきています。耐震性に関して大きな改定があった1980年6月以前の建物は旧耐震基準、改正後の建物を新耐震基準と位置づけています。
新耐震基準とは、1978年(昭和53年)の宮城県沖地震(最大震度5)を機に、1981年(昭和56年)の建築基準法改正で制定された耐震基準であり、新耐震ともいわれています。なので、それ以前の建築物で規定されていた耐震基準は、旧耐震基準になります。なお、耐震基準というのは、建築物構造が地震に耐えることができるかの指標です。新耐震基準の目的は、建築物内部やその周囲にいる人が建物倒壊被害を受けないようにすることであり、震度5程度の中規模地震に対して殆どの建築材各部が損傷を受けず、震度6~7の大規模地震でも倒壊しない耐震性能が求められています。 新耐震基準を見分ける方法には、建築基準法が改正された1981年6月1日以降の建築であることです。建築確認された日がポイントになりますが、元々、旧耐震基準建築物であっても改修工事で耐震基準を満たし、耐震基準適合証明書が発行された建築物であれば、新耐震基準建築物に認められます。また、新耐震基準建築物は、高耐震性能はもちろん、税制上で優遇されるなど金銭面においてもメリットがあり、中古マンションを購入する際には耐震基準確認をしっかり行いましょう。
耐震基準適合が住宅ローン控除の条件
住宅ローン控除とは、住宅ローン借入で住宅取得する際に、取得者の金利負担の減を図る減税制度です。中古マンション購入の場合には、住宅ローン免除の可否があります。マンション(耐火建築物)の場合、築25年以内の建築住宅、耐震診断や耐震補強工事の実施で耐震性が確保できている、これらが確認できた物件に関しては、耐震基準適合証明証、既存住宅性能評価書、既存住宅売買瑕疵保険加入が要件になります。このいずれかの方法で、現行の耐震基準に適合が確認された物件は、住宅ローン控除の利用が可能です。
築年数による建物の違い

マンションというのは、建築年代によって建物構造に傾向や特徴があります。なので、優先順位でどの年数物件から検討可能であるか、事前に想定ができます。耐震性基準で考えるのであれば、1980年代以降の物件から候補に考えられます。しかし、床の遮音性能が低く、天井高も低いため、水回り位置を変えるリノベーションには注意する必要があります。また、断熱性能を基準に見た場合は、2000年以降の物件が一つの目安になってきます。

建物の管理状況

マンションは管理を買えといわれる位、マンションの管理状況というのは大事な確認ポイントになります。建物というのは、年数が経過するに従い徐々に少劣化していくので、定期的なメンテナンスは必要になります。特に、外壁や屋上に関しては、防水機能がなくなってヒビ割れが発生することがあり、その状態を放置したままでいると建物寿命を縮めてしまいます。ヒビ割れの状態から水が侵入してしまうと、コンクリートなどの構造自体が劣化していくので、建物強度が保てない状態になったり、室内に水漏れがあった場合には生活にも影響を及ぼしたり、色々とトラブル悪化に繫がります。
また、マンションの修繕積立金で十分な集金が集められていない場合、適切な修繕が実施できないこともあります。修繕積立金というのは、マンションの共用部分の性能をしっかり維持するために必要で、修繕するために積み立てるお金です。毎月、各戸の所有者から徴収し積み立てが行われており、修繕積立金は、日常的な劣化補修、外壁や屋上の改修・各種設備の更新費用などに使用され、また、十数年に必要となる大規模な修繕工事に関しては、マンション規模により数百万~数億単位で必要なケースもあります。
なお、マンション購入の際、修繕積立金は住人負担になるので少ない方がよいと思われがちですが、しっかり積み立てられていないマンションは必要な修繕ができず、マンション資産価値の低下、値上げ、追加負担が発生する場合があり注意が必要です。他にも、不動産投資を行う場合においても、マンション購入を検討しているマンションの修繕積立金額が適正であるか、しっかり確認することが大事になります。特に、中古マンション購入の場合、修繕計画書と積み立てられている修繕金総額を確認して、追加負担で利回りが下がらないかの検討も必要です。
なので、今までの修繕積立金残高、滞納有無、大規模修繕計画の実施状況、今後の見通しについて、事前に確認しておきましょう。また、共有部分の利用状況や清掃状況も注目し、エントランスやゴミ置き場は綺麗か、ルールは守られているかなど、確認しておきましょう。多数の人と共同で生活するマンションは、自由にできる専有部分ではなく、共有部分に注目することが重要です。

資産価値が落ちにくい物件

長い人生において、今後を送る住まいにマンション購入しても、ライフスタイルの変化や、想像できない事情などで、マンションを売却したいと思う時が来る可能性もあります。資産価値というのは、売買できる価格のことで、資産価値が落ちにくいマンションを購入することで、万が一の時に一定のお金に換えられるメリットがあります。これは、長期的なライフプランの中で選択肢を広げる要素になるので、資産価値が長期的どう変化するかを考えてマンション購入することは大切です。資産価値は、需要と供給のバランスで決まるため、今後、人口減少予測の日本では不動産供給量に対する需要が小さくなることが想像できます。そうした中で、人口減減少でも選ばれるマンションの共通点には、災害に強く利便性の良い立地、建物構造、適切なメンテナンスでマナーや清掃状況が良い管理状態、これらの要素が大きく影響します。なので、このチェックポイントが資産価値を考える上で重要な要素であることを踏まえ、マンション購入するとよいでしょう。

専有部分設備に不備がない

実際に、購入検討中のマンションを見学しに行くと、図面だけでは分からない情報が沢山あります。内覧では、自分の目で見ないと分からないポイントを確認するチャンスです。マンションを引渡した後に「知らなかった」ということがないよう、専有部分をはじめ、共有部分や周辺環境もきちんと確認しましょう。 専有部分に関しては、設備はそのまま使用可能な状態か、給排水管の水漏れ有無、床に傾き・ヒビ割れの有無、雨漏りや結露の跡など、念入りに見ておきたいものです。また、窓から周辺を見渡した際に、新たな建物が建ちそうな場所はないか確認しておきましょう。もし、居住者から話を聞ける場合、音問題、管理、居住者トラブルなども聞いてみるのがよいです。 共有部分に関しては、外壁のヒビ割れ有無、エントランス、ゴミ置き場、駐輪場など、様子も確認しましょう。家族など複数人でマンション内覧できる場合は、なるべく多くの人数で内覧すると、抜かりなく確認することができたり、実際の暮らしをイメージしやすかったりするのでおすすめです。見落としの心配がある場合は、建築や不動産会社が内覧する際に立会い確認する有料サービスもあるので、それを利用する方法もあります。

無理のない資金計画

マンション購入の際に、リノベ―ション費用の融資を受ける場合、住宅ローンと一緒に借りることが可能なリフォーム一体型ローンがおすすめです。
まず、住宅ローンというのは、自分が居住する不動産を手に入れるために利用するローンです。住宅ローンは、民間金融機関、住宅金融支援機構、各金融機関で取り扱いがあり、ローンの種類も豊富です。また、リフォームというのは、古建物を改修して下がった価値を元の水準まで戻す行為になります。このように、古家を元の姿に戻すことが目的なので、間取りや部屋の数は変えません。リフォーム事例では、バスユニットやキッチンなどの交換、床の貼り替え、外壁の再塗装などが挙げられます。特に、築年数が経過したマンションでは、居住者退去後に集客目的で活用されることもあります。
それを踏まえた上で、一般のリフォームローンは、住宅ローンより金利は割高で返済期間も短く、本人の負担が大きくなります。リフォームローンというのは、リフォームを行うことが目的で利用するローンになります。工事は、数十万円~数百万円程度が目安で、住宅ローンよりも少額であることが特徴です。リフォームローン返済年数は、最長10年程度が主流となっています。無担保の場合が多いですが、大きな金額になると住宅ローンのように担保が必要なケースもあります。金利は住宅ローンより高い設定になっているのが一般的です。
一方、リフォーム一体型ローンになると、住宅ローンと同じ金利、借入期間でお金を借りることができます。そのため、とてもお得なサービスといえます。しかし、利用する際には、ローン審査の時に工事費用見積もりの提出が必要なので、リノベーション依頼先を事前に探しておきましょう。早めに準備してくことでスムーズな段取りに差が出てくるので、中古マンション購入検討者は、平行してリノベーション依頼先も調べておくのがコツです。

売主が個人・事業者かにより諸費用も違う!

マンション購入では、売主が個人か事業者かで、消費税や仲介手数料の有無も違います。仲介手数料というのは、不動産会社と不動産売買や賃貸契約を結ぶ際に支払うお金です。仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法で上限があり、この上限は顧客保護の意味で定められています。上限に関しては、取引する種類とマンション価格によって異なります。
売買する際の上限ですが、「物件価格200万円以下で物件価格の5%」「400万円以下で4%+2万円」「400万円超で3%+6万円」となっています。下限はないので、理論上は無料仲介を行うこともでき、近年では仲介手数料無料の不動産会社もあります。しかし、諸費用の目安としては、物件価格約6~10%程度と思っておくとよいです。
事業者が売主の場合、消費税(建物のみ)あり・仲介手数料なしです。不動産業者が売主となったリノベーション済物件などが挙げられます。また、個人が売主の場合、消費税なし・仲介手数料ありです。消費税を支払った場合に給付される、すまいの給付金は受けることはできません。

重要事項説明書はしっかり確認する!

マンション購入の売買契約では、売主には重要事項説明書を作成して、買主へ説明する義務があります。具体的には、専有部分や共用部分に関するルール、管理運営に関する各種費用、設備などの事故歴などが記載されており、重要事項説明書には大事な役割があります。宅地建物取引業法で、宅地建物取引業者がマンション売買を行う際には、必ず契約成立前に買主へ重要事項説明を行う規定があります。説明を行う際には、必ず重要事項記載の重要事項説明書を買主へ交付しなければならず、その目的というのは買主保護にあります。
マンション売買では、権利関係や条件などが複雑であり、買主は不動産知識や経験が不十分です。高額取引になるので、売主からの詳細な説明がなければ、買主は正しい情報把握ができず、誤解した状態でマンション購入してしまうリスクが生まれます。そこで、契約に関する重大事項に関して、専門知識を持つ宅地建物取引士による説明が法律で義務化されています。このような理由から、重要事項説明には細かな規定があるのです。そのため、内容に目を通して、不明点や疑問点は質問してクリアにしましょう。また、同時に過去にマンションで起こった事故、火災、管理組合での討議事項に関しても聞いておきましょう。後で、知らなかったと後悔することがないよう、事前の説明と確認をすることが大切です。

まとめ

ここでは、新築・中古各マンション選びのメリット、デメリットと共に、マンション購入時に気を付けることについてお届けしてきましたが、いかがでしたか?マンション購入だけでなく、その後の生活も見据えた上で検討をしている方は多いので、しっかり家族の将来や今後の自分の生活を考慮しながら、最適なマンションを購入しましょう。また、新築・中古どちらか一方に初めから絞るのではなく、どちらも検討しながら自身と家族に見合ったマンションを探してみて下さい。

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