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スタッフコラム

2022.05.17

不動産で大事な土地決め!土地、土地情報、土地探しのコツについて知る!

土地探し

家を建てる際には土地確保が必要で、住宅建設では土地探しは初めの基本です。もし、住宅条件に適さない土地を選べば、建設は難航します。なので、そうならないように土地探しを行う際には、コツや注意点を踏まえておくことがポイントです。ここでは、土地探しをする際の土地、土地情報、土地探しのコツをお届けします。

土地探しの情報収集方法とは?

不動産広告の見方について

不動産広告である新聞折り込みチラシや情報誌などでは、宅建業法で不当表示や紛らわしい表示は禁じられています。しかし、限られた範囲で物件情報紹介をするので、重要事項説明で明示する全内容の記載はできません。最低限の内容で、所在地、最寄り駅までの距離、敷地面積、土地制限、建築物の有無、ライフライン敷設状況、取引様態、価格、仲介業者免許番号などの情報は欲しいですよね。あまりにも情報の乏しい広告では、集客ツールに過ぎないため注意も必要です。また、不動産取り扱い物件数というのは、不動産業者の信頼度の目安となる1つの判断材料です。ですが、自社ホームページでも、不動産業者が扱っている全情報を開示しているとは限りません。広告に出せない物件や魅力的でない物件などは、敢えてオープンにしない場合もあるからです。また、目に触れる広告媒体に注目しがちになりますが、意外な所に優良物件が落ちていることもあります。

土地探しの情報収集方法の種類
チラシ
土地情報のチラシというのは、基本的に週末の金曜や土曜に配布されています。特定物件だけに絞っているものと、地域物件を複数集めたものがあります。前者は、興味深かったり新鮮な情報であったりする可能性が高いでしょう。一方、後者は、地域相場を反映している情報が多いので、基準として役に立ちます。
情報誌
土地情報の情報誌というのは、駅、スーパーマーケット、コンビニなどの場所で、フリーペーパーという形で置かれており、有力情報源の1つといえます。紙媒体の良さは、常に携帯できて同時に複数情報を比較することができ、アナログな方にも適しているということです。最新情報を収集方することに関しては期待できませんが、地域相場や人気傾向を知ることができます。また、稀に好物件があるケースもあるので、一応チェックしておくとよいでしょう。
不動産会社のウインドウ
土地を探す際、自分で現場を見て歩く方は、現地の不動産業者のウインドウに貼ってある情報も気になるところです。しかし、実際に不動産業者へ行き、自分が気になる物件に関して尋ねた際、「物件は売れてしまった」と言われることもあります。不動産業者から情報を引き出すには、事務所に入って話を聞くのがよいです。最近は、ウインドウ越しに液晶ディスプレイが設置され、常に不動産情報を提供している不動産業者もあります。データベースと連動しており、最新情報が得られるのでチェックしてみましょう。
インターネット
土地情報に関して最新情報を得たい方は、インターネットで情報収集するのがおすすめです。チラシや情報誌よりも情報更新を簡単に行うことができるので、鮮度の高い情報を得ることができます。また、中小不動産業者も情報発信を気軽にできるので、思わぬ好物件に出会う可能性もあります。しかし、何といってもインターネットの良さは、いつでも必要な時にリサーチでき、多くの情報の中から検索ができたり比較できたりする点です。

土地探しの失敗事例とは?

十分な広さの家が建築できない

土地探しで一番多い失敗に挙げられます。土地購入後、住宅プランを考えた際に、希望の間取りが取れない、駐車場スペースが確保できない、法規制に引っかかり小さな家しか建築できないなど、色々と失敗談があります。

大幅な予算オーバー

土地代にお金がかかり過ぎ、家づくり予算が少なくなってしまうケースがあります。なので、たとえば、システムキッチンを希望していたけれど、予算不足で諦めざるを得ない状況になることも失敗談にはあります。

近隣トラブルが多い

土地の広さも金額も問題無く、マイホームが完成するまでは失敗と思わなかったけれど、住んでみると、近隣トラブルで悩むこともあります。たとえば、近所にゴミ屋敷がり不衛生、近所同士で揉めている家に巻き込まれる、隣家がクレーマーだったなど、暮らしていく中で発覚するマイナス点が見えてくることもあります。

住み始めてからのギャップ

実際に暮らし始めた後、イメージしていた土地と違うと感じることがあります。ギャップを感じる理由には、一定の時間帯や曜日に土地を見ていなかったことが挙げられます。たとえば、休日の昼間に土地探しを行い、日当たり良く静かだったことから、好条件だと思い込んでしまうことがあります。しかし、実際に生活をしてみると、朝は日当たりが悪い、夜は街頭が無く真っ暗、平日は交通量が多くてうるさいなど、気付かなかったことが浮き彫りになることがあります。

隣家樹木が敷地内に入る

事前防止が難しいことの1つになりますが、隣家の樹木問題もあります。樹々の成長が著しくなって敷地をまたいで来ることがあります。この場合、樹木の持ち主が剪定することが必要ですが、進んで剪定してくれる方は殆どいません。そもそも手入れする習慣がなく、気付かないパターンが多いです。また、少し位の越境なら問題ないと思っている方もいます。なので、剪定の旨を伝えることが必要になります。ですが、気を悪くされたらと黙ったままの方も少なくありません。また、樹木が葉を付けたたことで、敷地内に入ってくる陽光量が限られてしまうこともあります。

太陽角度の確認を忘れていた

夏場に土地探しする場合、太陽角度も意識した土地探しを行いましょう。その理由は、太陽角度は夏と冬とで50度違い、角度が高い程影が短くなり日当たりがよく見えます。しかし、実際に生活してみると殆ど日が当たらない失敗事例もあります。特に、夏至の時期は太陽角度が80度近くあり、周囲にかなりの高さがある建物がない限りは日当たり良好に思えます。しかし、夏を過ぎると太陽角度は低くなるため、周囲の建物の影が敷地内にどんどん落ちて日が当たらない問題が出てきます。

希望条件に合った土地探しのポイント!

希望条件に合った土地探しの準備をする

まずは、希望条件に優先順位を付けましょう。最寄り駅からの距離や土地の広さなど、土地条件には色々ありますよね。しかし、希望条件を全て叶えた土地は中々見つけにくいものです。なので、候補の土地購入に踏み切れず、買い逃すこともでてきます。土地探しでは、後悔しないためにも、絶対に譲れない条件に優先順位を付け、希望条件を整理しておくことがポイントです。また、購入期限を決めて探すとよいでしょう。
そして、土地関連の知識を付けておくことも大切です。いくら条件に適した土地でも、建ぺい率、容積率、用途地域など、建築できる家の大きさに規定があれば、希望する大きさの家を建てられない場合もあります。また、建築基準法の接道義務によって、建築に際に規定が出るケースもあります。条件を満たさない土地では、住宅建築がまず不可能であることや、条件を満たすために別途費用が必要になる場合もあります。専門的内容になりますが、把握しておかなければ土地購入後に後悔することもあるので、土地購入前には必ず希望通りの建築ができるか確認して下さい。

希望条件に合った土地探しのコツ
購入希望地域にある不動産会社を利用
ネット検索しても希望に見合った土地が見つからない場合、土地購入の希望地域にある不動産会社を利用するのがおすすめです。土地購入の希望地域にある不動産会社というのは、地域密着の不動産情報を多く持っており、ネット検索で出回っていない土地情報も教えてもらえます。しかし、そのような土地は直ぐ売れてしまうことが多いですが、好条件の土地情報が入ったら直ぐに知らせてもらえるチャンスがあります。また、一戸建てマイホーム建築を検討している場合、同時に施工相談できる工務店やハウスメーカーも近辺で探しておくようにしましょう。工務店やハウスメーカーというのは、土地と家づくりの総合費用見積もりを立ててくれるので、予算を基に土地購入の検討ができます。
折り込みチラシの確認
希望地域が近辺であれば、折り込みチラシは確認してみましょう。土地販売される際には、インターネットや広告でPRする前に近辺の方へ優先的に伝える方法として、限定情報としてPRするケースはよくあります。良い土地に早く出会えることもあり、折り込みチラシの情報も見ておくこともよいです。
希望地域周辺を歩いて探す
土地を探している地域を実際に見て回る方法もあります。売り出し中の土地には、広告を大々的に出さず、現地に看板を立てるだけのケースもあります。このような土地の場合、看板を見た方の問い合せが可能です。不動産会社の売り出しや、チラシでも情報が出回ることは少ないです。希望地域を歩いてみると、理想の土地に出会える可能性があったり、土地環境や条件も把握できたりするので、現地を歩いてみるのもよいです。
土地価格のリサーチ
希望条件で予算に適した土地が見つからない場合、土地価格のリサーチを調べましょう。国土交通省が公表している情報を活用すれば、大まかな土地相場を把握することができます。国土交通省の土地総合情報システムは、不動産取引価格、土地地価公示、都道府県地価調査の基準価格を調べることができます。なので、土地価格と売り出し価格を比較して、妥当金額であるかの判断になります。売り物件で掲載している土地価格は、売り希望価格で公表されているので、実際の相場より高めに設定されています。ポータルサイトで分かりやすく掲載されおり、土地価格の目安や実際の不動産取引事例などを見てみると、売り出し価格や標準価格など色々比較しながら、希望の土地を探していくことができます。

土地探しで押さえておくとよいポイント!

建物の種類や性能への規制
用途地域
市街化区域では、12種類の用途地域で土地に建築できる建物の種類や規模が制限されています。用途地域によっては、住宅地としての環境が違うため、購入候補の土地がどのような用途地域に含まれているか、不動産会社に必ず確認して下さい。
防火地域・準防火地域
防火地域・準防火地域では、大規模火災防止で建物耐火性能に基準が設けられているエリアもあります。建築費用に影響してくるので、事前確認するのがおすすめです。他にも、屋根不燃区域もあります。
木密地域
木密地域では、木造住宅が密集している地域になります。住宅を新築や建て替えする場合、耐火性能などの規制強化エリアがあり、事前確認するのがおすすめです。
土地による家の規模や形の制約
建ぺい率・容積率
土地というのは、それぞれで建築可能な建物の大きさや高さに制限があります。建築面積上限は建ぺい率、延床面積上限は容積率で規定されています。また、高さ制限、北側斜線などの規制もあります。なので、希望の大きさの家が建てられるか事前確認しましょう。
土地の形
正方形や長方形の土地であると、無駄なスペースを作らずに家を建てやすいといわれています。しかし、旗竿形は家が奥にあり静かな環境が得やすい、三角形は三角を花壇できるなど、変形土地にも良さがあります。なので、変形土地もOKにすることで、土地の選択肢を増やせることになります。
土地の接道義務
都市計画区域内で建物を建てる場合には、建築基準法で規定されている幅員4m以上の道路、2m以上接した土地、これらが条件になります。一部区域では幅員6m以上必要な場合もあります。この接道義務がクリアになっているか確認しましょう。
確認しておくと良い事項
まずは、地盤状況を確認しましょう。地震に強い家を建築する場合、建物耐震性能はもちろん、家を支える地盤も重要です。建築前には地盤調査が行われることが一般的です。購入前の土地はWebの地盤サポートマップで、地質、地震時の揺れ具合、液状化の可能性、浸水の可能性など、目安を把握することができます。次に、浸水や土壌汚染など過去の土地状態を見ましょう。たとえば、近くに川があって低地の土地は大雨浸水の可能性がありあます。過去の浸水履歴というのは、各市町村役場で確認することが可能です。また、過去に工場があった土地では、土壌汚染調査やその結果を不動産会社で確認しましょう。そして、敷地の境界標も大切です。土地によっては境界標がズレていることもあり、きちんと測量することでトラブル防止に繫がります。

まとめ

ここでは、土地探しをする際の土地、土地情報、土地探しのコツをお届けしてきましたが、いかがでしたか?土地探しを行う際には、知っておきたい注意点があります。色々ポイントを確認するのは大変ですが、納得いく土地を入手するためにも不安な点は不動産会社に尋ねながら、土地探しを進めていくのがおすすめです。

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