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不動産を購入する!不動産購入にかかる費用や流れなどについて知ろう!

不動産を購入の段取りを検討するには、まず、一般的な流れを押さえておくことが大切です。購入までにどんな作業や手続きが必要なのか、ポイントしっかり押さえましょう。また、購入費用に関しても把握しておくことは大事です。ここでは、不動産購入にかかる費用や流れなどについてお届けします。

不動産購入にかかる費用

契約時にかかる諸費用

まずは、仲介手数料です。仲介手数料というのは、不動産会社に不動産の売買仲介を依頼し、無事成約した際に支払う成功報酬です。不動産契約を仲介してもらった手数料なので、中古マンションや中古戸建など、売主が個人の場合に支払われます。仲介手数料の支払いタイミングは、売買契約成立した時点で50%、引き渡し完了で残りの50%を支払う形が一般的です。次に、印紙税です。印紙税というのは、国に納める税金の一つです。売買契約書や住宅ローン契約書に、収入印紙を貼る形で支払う費用になります。印紙は、郵便局などで購入でき、物件価格によって支払い金額は変わります。最後は、手付金です。これは、不動産売買契約の際に支払うお金で、最終的に購入代金の一部に充てられる費用になります。物件価格の5%~10%が相場です。相場価格というのは、購入代金の5%~10%程度が目安で、手付金は契約放棄した場合でも返金不可であり、買主の一方的なキャンセル防止で支払う費用です。

決済・引き渡し時にかかる諸費用

決済・引き渡し時にかかる諸費用

頭金というのは、不動産購入の際に購入価格の内、現金支払いする部分のお金です。頭金は物件代金そのものなので、最優先で不動産購入する際に用意する費用となります。そのため、持ち家がある場合、物件売却資金を頭金に当てる方、親や親戚などからの贈与で現金を用意する方も多いです。また、不動産取得すると、訴訟など権利関係紛争があった場合、「この不動産は自分である」と主張するために、法務局の不動産登記簿に権利者情報の登記を行います。その際にかかる費用が登録免許税です。不動産評価額や新築・中古などで金額は変わります。不動産登記は、専門家以外の一般人が行うケースはほぼないので、基本的に司法書士に依頼します。相場は事務所で異なりますが、大体10万円程度が目安です。

住宅ローン融資手数料・保証料

住宅ローン融資手数料というのは、住宅ローンを組む際に金融機関に支払う事務手数料です。住宅ローンは、様々な書類のやり取りや手続きがあり、その手間に対する労務費といえます。相場は約3~5万円の場合が多く、融資額の2.16%のケースも少なくありません。詳しくは、契約住宅ローンを確認しましょう。また、住宅ローン保証料というは、住宅ローン関連費用の中でウェイトを占める費用になります。昔は、融資を受ける時には連帯保証人が必要でしたが、現在は、保証会社が保証人で、住宅ローン返済ができなくなった場合には、金融機関は保証会社に返済を求める形となります。なので、融資を受ける側は住宅ローン加入時に、保証会社へ保証料を支払います。保証料は、住宅ローン期間中に支払うため、住宅ローン返済中に売却した場合は返還されます。

火災保険・地震保険料

火災保険は、住宅ローン契約時に必ず入る保険で、保険料は加入保険の内容、住宅構造、地域、築年数、保険期間などで変わります。相場は、細かな条件によって変わることに注意しましょう。また、日本では地震保険に入る方も多く、特に、地震の多い地域では、その分の費用もかかります。

不動産購入費用のシミュレーション!

新築住宅購入の場合

新築住宅購入の場合のシミュレーションをご紹介します。具体的には、戸建ての場合とマンションの場合を解説していくので、不動産購入検討中の方は参考にしてみて下さい。条件に、築年数「新築」、物件価格「4000万円(建物代2000万円、土地代2000万円)」、住宅ローン借り入れ費用「3400万円」として、シミュレーションしていきたいと思います。
まず、不動産購入契約時に、マンション・戸建てに共通する費用は印紙税です。不動産売買契約時、住宅ローン契約時、二つの場面でかかる費用なので、2万円分の印紙が必要になります。次は、登記費用です。新築住宅で行う登記では、土地の所有権移転登記・所有権保存登記・抵当権設定登記の三種類があります。それぞれ、2022年3月31日までの取得であれば軽減措置適用で、低税率での計算が可能です。

固定資産税評価額につて

といって、税率計算する際の建物価値を便宜的に自治体が決定しているものになりますが、【実際の取引価格×0.8】でおおよその固定資産税評価額を算出することができます。その計算方法で算出すると、所有権移転登記(土地)は、固定資産税評価額×1.5%(軽減税率)で「(2000万円×0.8)×0.015=24万円」、所有権保存登記(新築建物)は、固定資産税評価額×0.15%(軽減税率)「(2000万円×0.8)×0.015=24000円」、抵当権設定登記は、借入額×0.1%(軽減税率)「3400万円×0,1%=34000円」となります。通常、登記は司法書士依頼するので、プラスで10万円程度かかることを覚えておきましょう。

住宅ローン関連費用について

大前提として、金融機関も色々と異なるので、相場価格の計算はできませんが、大まかな相場で算出します。融資手数料の相場は約3~5万円、保証料の相場は物件価格の2%で、今回の条件であれば80万円です。火災・地震保険も内容で変わりますが、今回は10万円として計算します。次に、不動産取得税の計算です。「固定資産税評価額×4%」が本来の税額ですが、2024年3月31日までは軽減税率適用期間で3%計算できます。「(4000×0.8)×0.03=96万円」と算出できます。新築マンションのみにかかる費用には、管理費・修繕積立金があります。基本的に、毎月支払う費用になりますが、購入した際には当月分と翌月分を前払いする他、修繕積立金は翌月以降の修繕積立金の支払額を減らす目的で、入居月にまとまった額を支払う場合もあります。これらを勘案して、約30万円程度見積もっておくと良いでしょう。

中古住宅購入の場合

新築住宅と共通してかかる費用もあるので、共通しているものは省いて中古住宅購入の場合を見ていきましょう。条件に、築年数「新築」、物件価格「3000万円(建物代1000万円、土地代2000万円)」、住宅ローン借り入れ費用「2500万円」として、シミュレーションしていきたいと思います。
まず、中古住宅購入では、売主が個人の場合、不動産会社へ仲介手数料がかかります。仲介手数料というのは、法律で「取引物件価格×3%+消費税」が上限と定められており、基本的にこの計算で算出されます。次に、登記費用は新築同様ですが、内容に関して若干異なります。抵当権設定登記と土地の所有権移転登記は同じですが、建物の所有権移転登記の税率が違います。中古住宅では、「固定資産税評価額×0.3%(軽減税率)」で計算されます。また、新築住宅の場合、不動産取得の翌年からかかる固定資産税や都市計画税も、中古住宅の場合は、売主に日割りで固定資産税や都市計画税を支払う形になります。いつ取得したかで金額は変わります。

一般的な頭金の平均相場

不動産購入にかかる諸費用とは別で、不動産購入の頭金を忘れてはいけません。頭金が多い程、住宅ローン借り入れ費用は少なくなります。では、どの程度用意しておけば良いのか見ていきましょう。住宅金融支援機構の注文住宅融資利用者調査によると、頭金の平均価格は物件価格の18%で約622万円と、一般的な頭金の相場は約15~20%となっています。現在は、超低金利で殆ど金利が掛からないので、早く返済することが経済的に良いかの判断はシミュレーションしておきましょう。
また、住宅ローン控除もあるので、有効的に利用していきましょう。住宅ローン控除というのは、特定条件を満たして住宅ローンを借り入れる場合、毎年末の住宅ローン残高、または、住宅取得対価のうち、いずれか少ない方約1%相当額が最大13年間、所得税控除される特例となっています。なので、住宅ローン残高が多い場合、控除額も増えます。住宅ローン控除を利用する場合、頭金を少なくして控除期間終了後に一括返済するのが経済的です。ただし、住宅ローンを頭金なしで購入できるケースもありますが、その分、借入金利が高くなることを覚えておきましょう。

不動産購入の全体の流れ

不動産の情報収集と問い合わせ・物件見学

自分が希望するエリアには、一体どんな物件があって、どのくらいの価格で販売されているのか、まずは大まかな相場把握が大切です。ネットなどで、エリアや間取りなど希望条件で検索をしてみるのも良いでしょう。不動産を色々チェックしていると、大体自分の希望条件が固まってくるものです。少しずつ希望条件を細かくしながら、気になる不動産購をチェックしていきましょう。そして、もっと詳しく不動産のことを知りたい、実際に実物を見てみたい、そう思える物件が見つかった際には、不動産会社へ問い合わせをしましょう。新築マンションであれば、まずはモデルルームに行ってみるのも良い方法です。また、中古や一戸建ての場合にも、気になる物件を問い合わせて、不動産見学の段取りをつけてもらうことが可能です。自分が気になる複数の不動産を見学することができれば、こだわりポイントや自分なりの相場も見えてきます。納得できる不動産が上手く見つからない場合には、条件を広げて探してみるのがおすすめです。

不動産購入の申し込み・住宅ローン事前審査

沢山の不動産情報を集めて、不動産見学を繰り返していく中で、納得できる不動産候補があれば、絞り込みの作業にはいります。色々な不動産を見て自分の優先順位を整理し、自分が本当に納得できる不動産を選ぶことがポイントです。自分が本当に購入したい不動産に出合えたら、申し込みを行いましょう。購入申し込みというのは、購入の意思表示と交渉スタートの手続きです。新築マンションなどは、申込証拠金として約2万円~10万円程度のお金が必要になるケースが多いです。そして、購入意思が固まったら、申し込みと同時に住宅ローンの事前審査を受けるのが一般的となっています。実際、住宅ローンを組むことは可能か、いくら借りるのか、金融機関の事前審査が行われます。これに通らなければ、契約することはできないので、無理のない資金計画を行いましょう。

正式契約・重要事項説明と契約書確認

契約前には、売買物件や契約内容について、確認しておく必要があります。できれば契約日前に、重要事項説明書や契約書などのコピーをもらい、しっかり読んでから重要事項説明や契約日を迎えることが大切です。いよいよ正式に契約する際には、重要事項説明書や契約書の内容を把握し、不明点や疑問点は質問し、理解と納得の上で署名しましょう。契約後に買い手側の都合で解約する場合には、契約時に支払った手付金は返金されないことも覚えておきましょう。また、契約から所定期間の経過後に解約する場合は、違約金が発生することになるので注意しましょう。

住宅ローン申し込み・ローン契約

売買契約成立後は、住宅ローン申し込みを正式に行います。そして、金融機関による本審査を経て承認されると、金融機関と正式なローン契約を結ぶことになります。

内覧チェック

住宅完成前に契約を行う新築物件では、物件引き渡し前に完成住宅の状態を確認する、事前内覧会が行われます。ここでは、住宅状態や仕上がりが契約に合っているか、しっかり確認しましょう。何か問題がある場合には、引き渡し日までに解決してもらえるように依頼するのが一般的です。なお、物件見学時に確認しておくことが何より大切です。

残金決済

残金決済というのは、住宅購入価格から手付金を引いた金額を全て支払うことです。住宅ローン借入金は、金融機関から不動産会社の口座へ直接振り込み依頼も可能です。残金支払い確認ができたら、物件引き渡しが行われます。

引渡し・入居

住宅ローン決済終了後、マイホームの引き渡し・入居となります。引き渡しでは、住まいの鍵を受け取る、司法書士が不動産の所有権移転登記が行います。引き渡しの際に、再度、住宅状態を確認し、問題なければ新生活スタートです。入居の翌年は、確定申告で住宅ローン控除申請も忘れないようにしましょう。

まとめ

ここでは、不動産購入にかかる費用や流れなどについてお届けしてきましたが、いかがでしたか?収入が安定して家族も増えてくると、マイホーム購入を意識し始めますよね。しかし、マイホーム購入は人生の大きな買い物になるので、慎重になる方は多いものです。大切なのは、不動産購入で後悔しないために、必要な知識を身に付けておくことです。自分や家族にとって重要な事柄、優先事項、価格などバランスを取りながら、自分の家族に合った物件を選択していきましょう。

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